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Immobilienbewertung Düsseldorf
Clotten Immobilien

Ihr Makler für die Immobilienbewertung
in Düsseldorf

Unsere Kenntnis für Ihre Immobilienbewertung

Wie können wir das leisten, was andere nicht können? Durch unsere Anpassungsfaktoren!

Im ersten Schritt führen wir bei allen unseren Immobilienbewertungen ein Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren durch, welches auf den Zahlen des Gutachterausschusses der Stadt Düsseldorf beruht. Der so zunächst ermittelte Verkehrswert spiegelt aber nur den Wert wider, zu dem die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr marktgängig ist. Eine Auskunft darüber, wo sich die obere Grenze befindet, an dem noch ein Interessent bereit ist, die Immobilie zu erwerben, bzw. sein Interesse verliert, gibt er nicht. Ein weiteres Problem ist, dass die Zahlen vom Düsseldorfer Gutachterausschuss nur einmal jährlich aktualisiert werden und somit kurzfristige Schwankungen auf dem sehr dynamischen Markt in Düsseldorf nicht berücksichtigt werden können. Unsere ständig aktualisierten Anpassungsfaktoren ermöglichen uns, Trends zu erkennen und Ihnen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu nennen und zu belegen. Wie erfolgt die Ermittlung der Faktoren?

Weitere Details

Sowohl für die von uns vermittelten Objekte als auch die aus unserer Marktrecherche gewonnenen Objekte führen wir eine standardmäßige Bewertung durch. Dieses geschieht durch ein Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren. Anschließend vergleichen wir die Werte mit den tatsächlich von uns auf dem Immobilienmarkt erzielten Preisen (eigene Objekte) bzw. mit den wahrscheinlich erzielten Preisen (Objekte aus den Marktanalysen). Die Anpassungsfaktoren gewinnen wir aus diesen Abweichungen, die wir nach Objektkategorien und Lagen einordnen. Damit wir eine möglichst große Anzahl an Werten für die Objektkategorien und Lagen bekommen, führen wir Marktanalysen durch. Dabei ist die Angebotsdauer für uns ein wichtiger Hinweis, um abzuschätzen, ob die angebotenen Preise der in der Marktanalyse untersuchten Objekte erzielt wurden. Je kürzer die Immobilie angeboten wurden, umso wahrscheinlicher ist es, dass der Kaufpreis erzielt wurde. Interessant sind aber auch Immobilien, die lange am Markt angeboten wurden und offensichtlich keinen Käufer gefunden haben. Aus der Analyse dieser Objekte können wir ersehen, welche Faktoren bzw. Preise sich offenbar nicht am Markt durchsetzen lassen.

So können wir Anpassungsfaktoren entwickeln, mit denen wir den maximalen Kaufpreis für Ihr Objekt berechnen können.


Lageinformation zu Düsseldorf

Düsseldorf
 ist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. Sie liegt überwiegend am rechten Rheinufer und im Kern des zentralen europäischen Wirtschaftsraumes. Sie grenzt im Norden an Duisburg, im Osten an Mettmann, im Süden an Langenfeld und im Westen an Neuss. Das Stadtbild von Düsseldorf wird durch viele Hochhäuser, Kirchtürme, den 240 m hohen Rheinturm, Baudenkmäler und sieben Rheinbrücken geprägt. Bekannte Anziehungspunkte sind: die Altstadt, die Einkaufsstraße „Königsallee“, die Rheinuferpromenade und der Medienhafen. Außerdem besitzt Düsseldorf einen Flughafen, der ein interkontinentales Drehkreuz für NRW darstellt. Die Lebensqualität in Düsseldorf ist durch die zentrale Lage, die Funktion als Landeshauptstadt, ein reichhaltiges kulturelles Angebot und durch die Vielzahl bedeutender Unternehmen überdurchschnittlich hoch. Es wohnen hier 628.437 Einwohner (Stand Ende 2015) auf einer Fläche von 217,41 km².

Düsseldorf wurde im zweiten Weltkrieg stark zerstört. Die Hälfte der Gebäude waren vernichtet und der Rest fast vollkommen beschädigt. Der systematische Wiederaufbau begann Anfang der 1950er Jahre. Das Stadtgebiet Düsseldorf besteht heute aus 10 Stadtbezirken, welche in 50 Stadtteile unterteilt sind. Die Stadtbezirke haben keine Namen sondern sind von 1-10 durchnummeriert. Die meisten Einwohner davon zählt der Stadtbezirk 3 mit den Stadtteilen: Bilk, Flehe, Friedrichstadt, Hafen, Hamm, Oberbilk, Unterbilk und Volmerswerth. Die wenigsten Menschen leben im Stadtbezirk 10, zu dem Garath und Hellerhof gehören.

Zum Beispiel weisen folgende Stadtteile sehr gute und gute Wohnlagen auf: Benrath, Carlstadt, Hubbelrath, Oberkassel und Niederkassel, Düsseltal, Stockum, Wittlaer und Kaiserswerth.

Mittlere bis gute Lagen sind in Grafenberg, GerresheimMörsenbroich und Urdenbach zu finden. Überwiegend mittlere Lagen weisen Wersten und  Hellerhof auf.

Einfache bis mäßige Lagen sind hingegen in den Stadtteilen Flingern Süd, Lierenfeld, Oberbilk, Rath, Reisholz und Garath vorzufinden.

Düsseldorf wird trotz der zentralen Lage im Ballungszentrum durch seine Vielzahl an Parks und der grünen Uferzone geprägt. Diese laden zu Spaziergängen und zu Freizeitbeschäftigungen ein. Außerdem zählt der Unterbacher See zum beliebten Naherholungsgebiet in Düsseldorf. Insgesamt zieht Düsseldorf hochwertige Immobilienentwicklungen und Investoren an. Das Bevölkerungswachstum, vor allem auch durch Zuzüge aus dem Umland und eine steigende Belegung von Wohnflächen durch Ältere, könnte die Nachfrage bis 2025 um ca. 3,1 % steigen lassen.

Durch die zurzeit niedrigen Zinsen und die starke Nachfrage nach Wohnfläche ist das Angebot im Vergleich eher klein, sodass die Preise enorm ansteigen. Selbst die Neubauten in diversen Stadtteilen kommen der Geschwindigkeit des Zuzugs nicht hinterher, wenn sich auch hier die Preisdynamik in letzter Zeit etwas beruhigt hat. Einfamilienhäuser sind heutzutage bei den knappen Flächen, die im Angebot stehen, Luxusgut. Eigentumswohnungen haben sich seit 2010 um über 40% verteuert. Der Stadtteil Düsseldorf Heerdt war 2015 der am stärksten nachgefragte Stadtteil aufgrund neuer Wohneinheiten. In jeder Wohn – und Preislage war der Trend der letzten zwei Jahre positiv. Auch für die nahe Zukunft glauben wir, dass es einen weiteren Anstieg des Preisniveaus im Raum Düsseldorf geben wird.

weniger
Düsseldorf
Einwohner Gesamt (Stand 31.12.2013)
628.437
Einwohner pro km²
2.891
Familiengerechtes Umfeld

Großes Angebot an Kindergärten, Grundschulen und weiterführenden Schulen. Zurzeit fehlen allerdings etwa 1500 Kita Plätze in der Stadt. 

Freizeitwert

Düsseldorf bietet viele große Veranstaltungen, kulturellen Einrichtungen, Sportstätten, Naherholungsgebiete und vieles mehr. Dieses umfangreiche Freizeitangebot macht unter anderem Düsseldorf zu eine der attraktivsten Städte Deutschlands. 

Nahversorgung vor Ort

Mit Königsallee, Schadowstraße und Flingerstraße  hat Düsseldorf drei der bekanntesten und umsatzstärksten Einkaufsstraßen  Deutschlands.

Anbindung PKW

Verschiedene Autobahnanschlüsse und ein innerstädtischer Flughafen lassen keine Wünsche offen

Anbindung ÖPNV

Umfangreiches Angebot an Bus-, Straßenbahn-, S-Bahn- und U-Bahnlinien sowie ein großer Bahnhof im Zentrum der Stadt.

Beispiel: Bewertung einer Immobilie in Düsseldorf

Bei der Beispielimmobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung, wie sie in guten bis sehr guten Lagen von Düsseldorf häufig anzutreffen ist (siehe Daten linke Grafik). Für dieses lagetypische Objekt haben wir unsere Immobilienbewertung durchgeführt. Diese beruht auf einem Ertragswertverfahren mit Daten des Gutachterausschusses, auf unseren direkten Vermarktungserfahrungen als Immobilienmakler in Düsseldorf sowie unseren Marktanalysen. Laden Sie sich jetzt unsere Beispielbewertung herunter und sehen Sie wie umfangreich unsere Analyse ist. 

Gebäudetyp: Eigentumswohnung; unvermietet
Etage und Ausstattungsmerkmal: Etagenwohnung mit Aufzug
Stichtag der Bewertung: 01.01.16
Baujahr: 1980
Wohnfläche (WFL): 130,0 m²
Gute bis sehr gute Ausstattung
Überdurchschnittliche Instandhaltung
Tiefgaragennstellplatz vorhanden
Miteigentumsanteil am Grundstück : 180,0 m²
Objektwert: 500.000,00 €

IMMOBILIENBEWERTUNG Düsseldorf

Wollen Sie den maximal erzielbaren Verkaufspreis Ihrer Immobilie wissen? Profitieren Sie von unserer detaillierten Marktkenntnis als Immobilienmakler in Düsseldorf und lassen Sie Ihre Immobilie von uns kostenfrei bewerten. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme.

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